VERGİLENDİRME İLKELERİ ÇERÇEVESİNDE EMLÂK VERGİSİNDE DEĞER TESPİTİ

Creative Commons License

EROL A., Haytabay M. A.

Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, cilt.23, sa.2, ss.701-736, 2026 (TRDizin)

Özet

Bu çalışmada, emlâk vergisinde matrahın belirlenmesinde en önemli etken durumunda olan değer tespit rejimi, anayasal vergilendirme ilkeleri çerçevesinde incelenmektedir. Emlâk vergisindeki değer tespiti salt teknik bir değerleme faaliyeti değildir. Aynı zamanda vergi yükünün fiilen dağılımını belirleyen matrah kurucu bir mekanizma olarak kanunilik, mali güç, eşitlik, genellik ve vergi adaleti ilkeleriyle doğrudan ilgilidir. Bu kapsamda öncelikle emlâk vergisinde vergi değerinin oluşum mantığı ve değer tespitinin matrah belirleme işlevi ele alınmakta; Emlâk Vergisi Kanunu, Vergi Usul Kanunu ve ikincil düzenlemeler ekseninde arsa-arazi birim değer takdiri ile bina vergi değerinin belirlenmesine ilişkin normatif düzenlemeler ortaya konulmaktadır. Ardından kanunilik ilkesi bakımından belirlilik ve öngörülebilirlik ölçütleri üzerinden, değer tespitine ilişkin ölçütlerin açıklığı, yönetsel (idari) takdir alanının sınırları ve mükellefin vergi yükünü önceden öngörebilme kapasitesi tartışılmaktadır. Mali güç ve eşitlik yönünden ise değer tespiti süreçlerinin yatay ve dikey eşitlik üzerinde oluşturduğu etkiler irdelenmekte; özellikle değer tespitinin ekonomik gerçeklikle uyumu ve yerel farklılıkların benzer durumda olan mükellefler bakımından farklı vergi sonuçları doğurabilme riski ele alınmaktadır. Genellik ve vergi adaleti bakımından ise, kural düzeyinde genel gibi görünen bir matrah sisteminin, uygulama düzeyindeki farklılaşmalar nedeniyle fiili yük dağılımında yaratabileceği adaletsizlikler gösterilmektedir. Çalışmanın ikinci bölümünde, Anayasa Mahkemesi içtihatları ışığında değer tespiti rejimi, vergilendirme ilkeleriyle birlikte yorumlanmakta; Anayasa Mahkemesi’nin temel vergilendirme ilkelerine yaklaşımının değer tespiti mekanizmasının anayasal sınırlarını nasıl belirlediği ortaya konulmaktadır. Sonuç kısmında, mevcut normatif çerçevenin temel hatlarıyla ilkelere dayandığı, ancak uygulamada belirlilik, öngörülebilirlik, karşılaştırılabilirlik ve standartlaşma sorunlarının ilkelerle uyum bakımından yapısal riskler doğurduğu tespit edilmekte; şeffaf, veri temelli ve denetlenebilir bir değerleme altyapısının geliştirilmesi, ölçütlerin normatif düzeyde somutlaştırılması ve etkin denetim mekanizmalarının düzenlenmesi yönünde öneriler sunulmaktadır.
This study examines the valuation regime, which plays a determinative role in establishing the tax base for property tax, within the framework of constitutional principles of taxation. Valuation in property tax is not merely a technical appraisal activity; rather, it constitutes a tax-base- forming mechanism that directly determines the actual distribution of the tax burden and is therefore closely linked to the principles of legality, ability to pay, equality, universality, and tax justice. In this context, the study first addresses the underlying rationale of the formation of the taxable value in property tax and the tax-base-creating function of valuation. Subsequently, the normative regulations concerning the determination of land and plot unit values and building taxable values are set out with reference to the Property Tax Law, the Tax Procedure Law, and secondary legislation. Thereafter, from the perspective of the principle of legality, the clarity of valuation criteria, the limits of administrative discretion, and the taxpayer’s capacity to foresee their tax burden are discussed through the lenses of legal certainty and foreseeability. With regard to the principles of ability to pay and equality, the effects of valuation processes on horizontal and vertical equity are examined; in particular, the consistency of valuation with economic reality and the risk that local disparities may give rise to divergent tax outcomes for taxpayers in comparable situations are analyzed. From the standpoint of universality and tax justice, the study demonstrates that a tax base system that appears general at the normative level may nonetheless generate injustices in the actual distribution of the tax burden due to differentiation at the implementation stage. In the second part of the study, the valuation regime is interpreted in conjunction with the principles of taxation in light of the case law of the Constitutional Court, and it is shown how the Court’s approach to fundamental taxation principles delineates the constitutional boundaries of the valuation mechanism. In the conclusion, it is determined that while the existing normative framework is, in its general contours, grounded in constitutional principles, deficiencies in practice -particularly concerning certainty, foreseeability, comparability, and standardization-pose structural risks to compliance with these principles. Accordingly, the study offers recommendations for the development of a transparent, data-driven, and auditable valuation infrastructure, the concretization of valuation criteria at the normative level, and the establishment of effective oversight mechanisms.